任志強(qiáng)：熱點(diǎn)城市庫(kù)存下降致地價(jià)暴漲

     任志強(qiáng)稱房市整體處于去庫(kù)存過程中 熱點(diǎn)城市庫(kù)存下降致地價(jià)暴漲

　　8月27日，任志強(qiáng)在諾亞財(cái)富舉行的2016年房地產(chǎn)投資高峰論壇上表示，從庫(kù)存情況看，房地市場(chǎng)整體處于去庫(kù)存過程中，寫字樓和商業(yè)庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)，但住宅庫(kù)存總量在下降。同時(shí)，任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)，上半場(chǎng)還沒有完。

　　整體處于去庫(kù)存過程中

　　任志強(qiáng)稱，房地產(chǎn)投資在年初是高速增長(zhǎng)的，這與信貸政策有關(guān)，后期出現(xiàn)下降趨勢(shì)，與一季度房?jī)r(jià)上漲之后，一些地區(qū)出臺(tái)的限制性政策有關(guān)，其中，地方政府限制房?jī)r(jià)，連續(xù)出現(xiàn)地王，減少土地供應(yīng)，北京已經(jīng)3個(gè)月-4個(gè)月沒有土地供應(yīng)了，另外，限制性政策的出臺(tái)，這些因素導(dǎo)致投資和新開工面積下降。

　　“從庫(kù)存情況也可以看出，是處于去庫(kù)存的過程中�！比沃緩�(qiáng)稱，總體而言，寫字樓和商業(yè)庫(kù)存量在持續(xù)增長(zhǎng)，但住宅庫(kù)存總量在下降，有些熱點(diǎn)城市住宅庫(kù)存僅能維持3個(gè)月-4個(gè)月，非常危險(xiǎn)，因此導(dǎo)致土地價(jià)格暴漲，但由于限制性政策的出臺(tái)，比如有些城市總出現(xiàn)地王，所以取消土地拍賣，有些重點(diǎn)城市沒有相應(yīng)的土地儲(chǔ)備，所以土地購(gòu)買面積增速下降。

　　事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者也了解到，在一些三、四線城市的住宅市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不但沒有趕上這班樓市回暖的快車，甚至房?jī)r(jià)是下降的。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)種種回落，包括增速回落，投資回落，新開工回落，到位資金回落、景氣指數(shù)等，但這些回落并沒有那么可怕，因?yàn)榛芈涞乃俣炔皇侵本�向下，而是放緩，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)加速回落，不用對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有過多的擔(dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)回歸理性，而且很可能隨著政策變化重新回穩(wěn)。

　　他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是支柱性產(chǎn)業(yè)，不是到了后半場(chǎng)，而是前半場(chǎng)還沒完。

　　中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。他表示，房地產(chǎn)有90%到95%的把握將會(huì)增值，不過不同的城市增值的程度大和小、快和慢，另當(dāng)別論。但從一個(gè)長(zhǎng)期過程看，城市固定資產(chǎn)價(jià)格一定是上升的。

　　值得注意的是，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，由于新房供給減少，存量房市場(chǎng)交易量大漲，尤其在北京和上海兩地，可謂進(jìn)入存量房時(shí)代。此外，不少城市的寫字樓、購(gòu)物中心等商業(yè)類庫(kù)存仍是不少城市空置房屋的“主力”，因此存量房市場(chǎng)的投資和盤活滋生了新的商業(yè)契機(jī)。

　　“重基金”投資存量市場(chǎng)

　　隨著存量時(shí)代的到來(lái)，存量房交易市場(chǎng)全面暴發(fā)是大勢(shì)所趨。目前政策對(duì)地產(chǎn)“去杠桿”趨勢(shì)越來(lái)越明顯，以前“拿地—開發(fā)—銷售”的模式越來(lái)越難賺錢，這時(shí)炒房的空間已不大。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，去杠桿不等于不借、少借錢。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的整個(gè)生命周期都必然與信用、負(fù)債共生。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿風(fēng)險(xiǎn)在于地下金融、需求方資產(chǎn)信用不充分、風(fēng)險(xiǎn)配置過度集中于購(gòu)房人和缺乏對(duì)購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)政策等。

　　而對(duì)于存量房市場(chǎng)的資本運(yùn)作，任志強(qiáng)稱，這通常發(fā)生在二手房市場(chǎng)交易量超過新房市場(chǎng)的時(shí)候，就是存量市場(chǎng)為主的時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有到這個(gè)時(shí)候，標(biāo)志是惡性資產(chǎn)管理公司大量出現(xiàn)�！澳菚r(shí)候就說明有不良資產(chǎn)，這實(shí)際上是大量組合出現(xiàn)的過程。我們現(xiàn)在還沒有，幾乎沒有一個(gè)惡性資產(chǎn)管理公司出現(xiàn)，大部分的樓盤即使再爛也能賣出去，而且賣出去也能掙大錢�！�

　　鑒于此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局，房地產(chǎn)基金依然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購(gòu)方面有不少好的投資機(jī)會(huì)。

　　歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)合伙人譚文虹則表示：“存量市場(chǎng)方面，采用‘重基金’的策略，原則上只看北京、上海、深圳相對(duì)核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產(chǎn)，地段要好。這些項(xiàng)目從回報(bào)看，沒有過去開發(fā)類的項(xiàng)目那么高，但是相對(duì)比較穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)比較小。此外，在‘輕基金’方面，投資一些善于經(jīng)營(yíng)管理公眾業(yè)態(tài)的創(chuàng)新型公司也是歌斐資產(chǎn)目前關(guān)注的方向，從住宅的新開發(fā)銷售轉(zhuǎn)為存量的經(jīng)營(yíng)持有的時(shí)候，市場(chǎng)主體從原來(lái)單一的開發(fā)商為主，變成現(xiàn)在百花齊放�！�

　　鑒于看到房地產(chǎn)行業(yè)這一發(fā)展趨勢(shì)，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金自去年開始已關(guān)注細(xì)分領(lǐng)域中優(yōu)秀初創(chuàng)企業(yè)的股權(quán)投資機(jī)會(huì)，目前在聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓、房產(chǎn)交易等領(lǐng)域已有布局。

　　有業(yè)內(nèi)人士也分析稱，人性化的概念已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中蔓延，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的概念可能會(huì)跳脫單純物理的空間，產(chǎn)品的溢價(jià)已經(jīng)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，品牌的溢價(jià)或許將成為商業(yè)地產(chǎn)商利潤(rùn)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。