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新兵聯(lián)手保險分食贖樓蛋糕 擔保公司江湖地位不保

2016-10-10 11:02| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 767| 評論: 0|來自: 證券時報

目前,有機構正聯(lián)合保險公司,深度介入一條原來由擔保公司把持的二手房贖樓交易鏈條。

據悉,深圳一家名為“大道金服”的住房金融服務公司,將與太平洋產險以及一家股份行總行簽約,后兩者將成為其主營業(yè)務房屋產權交易保險產品的合作方。

若簽約落定,這款名為“交易!钡内H樓產品所承載的產權交易保險按揭貸款模式,將囊括6家銀行與3家保險公司。

盡管該產品被稱為“國內首創(chuàng)的房屋產權交易保險產品”,但事實上,“交易!钡暮诵慕灰走壿嬇c此前市場上通行的“擔保公司出具擔保合同,銀行見合同受托支付”并無實質性不同——只是將承擔階段性擔保責任的主體,由擔保公司替換為保險公司;銀行的職責并未改變,以前是見擔保合同放款(或騰出額度),現在是見保函放款。

一位資深股份行零售條線客戶經理對記者稱,“這根本是在搶擔保公司的生意,我要是不動產(深圳市不動產融資擔保股份有限公司)、中蘭德(深圳市中蘭德融資擔保集團有限公司),我肯定是不歡迎的。但對于銀行來說,做的事情都一樣。我個人覺得這款產品確實不錯!

也就是說,“交易!毖匾u了舊有的二手房贖樓邏輯,但威脅了擔保公司的地位。擔保公司的二手房贖樓業(yè)務主要有兩種形式:一是現金贖樓,一是額度贖樓。

現金贖樓很好理解,即二手房的買方直接委托擔保公司,擔保公司出自有資金進行墊款,買方在合同約定的時間內還清款項給擔保公司。換句話說,選擇現金贖樓方式,擔保公司要真金白銀拿出錢來幫買方墊付,所以擔保公司收取的服務費較高。此外,這其中的交易節(jié)點較多:比如賣方此前在銀行的貸款要提前結清;某些銀行規(guī)定要提前一個月申請;或者還要對賣方提前還款進行罰息之類,這些都可能拖慢整個二手房的交易時間,并增加交易主體成本。

額度贖樓是指銀行先要對某些擔保公司(通常是聲譽好的大型擔保公司)做一個準入,一旦被視為合作擔保公司后,銀行就會批復給擔保公司一定的贖樓擔保額度,專門給擔保公司進行該項業(yè)務。值得注意的是,這個額度不是發(fā)生額,而是余額,隨著買方的還款,擔保公司的額度是可以循環(huán)使用的。當有買方享用額度贖樓服務的時候,擔保公司會出具一份擔保合同,銀行見此合同就會在擔保公司已有的額度里,扣掉相應一部分。這就是此前市面上俗稱的“一筆款贖樓”模式。

簡單來說,現金贖樓的資金來自擔保公司,額度贖樓的資金還是來自于銀行,F在“大道金服”推出的“交易!,是把額度贖樓模式里面的擔保公司,替換成保險公司;銀行仍舊是受托支付,見到保函就通過借款人賬戶,把款項劃到一個由放款行和承保公司共同監(jiān)管的賬戶上。而第三方大道金服收取的費用由兩部分組成:贖樓咨詢服務費和保費分成。目前“交易!钡挠(guī)模尚不能確定,但可以肯定的是,這樣模式的產品,一定是隨著客群的增大,與保險公司的議價能力才會隨之提高。

大道金服反復強調的是“重構‘贖樓-解押-過戶-新按揭的抵押-銀行放款-交割’的二手房按揭交易鏈條”, 但與其說重構,不如說是在市場上已經成熟的交易套路里,把一個主體替換成一個更具有信用約束的主體。事實上,大道金服的產品和擔保公司的贖樓貸大框架是差不多的。銀行提前放款的時候一般要分兩筆劃出,第一筆只劃賣方銀行貸款余額加利息的那一部分,等過戶和抵押手續(xù)完成以后,尾款才會劃給賣方。

這或許并不是重構,而是使交易更加安全。當然老牌的擔保公司本身其實是很有信譽的,只是不得不承認,引入保險公司確實在心理上給人感覺更為安全。總之,擔保公司來做也好,大道金服來做也好,這類二手房贖樓產品達到的效果,就是讓買方提前收樓,把過戶、抵押等手續(xù)后置,縮短交易流程。

不過,有銀行資深個貸經理指出,引入保險模式存在三個問題:一是險種要報備;第二銀行要提前給保險公司核準額度(和擔保公司的擔保額度是一個道理);三是因為二手房交易是深圳樓市的主要交易品種,但全國其他城市可能不存在這方面的問題,涉及二手房業(yè)務模式的變化分行一般要事先經過總行同意才能開展。大道金服的“重構”之路,還需協(xié)調多方利益。


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